Практика по делу о признании приватизации незаконной, признании недействительным договора передачи квартиры в Москве

Гражданин Н. обратился в суд с иском к ДЖПиЖФ г. Москвы, ответчикам О. и Е. о признании недействительным договора передачи в собственность двухкомнатной квартиры.

Истец Н. и его представитель по доверенности и по ордеру адвокат Емельянов А.Ю. исковые требования в суде поддержали в полном объеме. Истец Н. пояснил суду, что о приватизации спорной квартиры ему стало известно в июне 2010 года, когда он менял свой общегражданский паспорт.

Представить ответчика ДЖПиЖФ г. Москвы в суд не явился, был извещен надлежащим образом.

Ответчик О. в суд явилась, исковые требования признала и подтвердила, что действительно в приватизации квартиры ее на тот момент несовершеннолетний сын Н. не участвовал.

Ответчик Е. в суд не явился.

Выслушав объяснения истца, его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

 

Согласно ч. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

В соответствии ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 года № 1541-1 граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

 

Судом установлено, что в ноябре 1992 года между Департаментом муниципального жилья города Москвы и родителями истца – ответчиками О. и Е., а также бабушкой истца - М. был заключен Договор передачи жилого помещения в собственность.

Согласно указанному Договору Департамент муниципального жилья на основании Указа Президента РФ от 12.01.1992 года №16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве» поручает РЭЧ-3 ЗАО г. Москвы произвести передачу квартиры. РЭЧ-3 ЗАО г. Москвы в лице и.о. начальника РЭЧ-3 передало квартиру в общую собственность (без определения долей (совместная) ответчика О., Е. и М.

В январе 1993 года было выдано свидетельство о собственности на жилище, согласно которому ответчики О. и Е., а также бабушка истца - М. приобретают право собственности на спорное жилое помещение.

В момент заключения Договора передачи жилого помещения истец Н. проживал совместно с родителями в спорной квартире и являлся несовершеннолетним членом семьи нанимателя, на тот момент ему было всего лишь 2 года.

Истцу Н. стало известно об обстоятельствах, основанием для признания сделки недействительной, как и о самой сделке, лишь в июне 2010 года. До февраля 2008 года истец являлся несовершеннолетним и не мог самостоятельно защищать нарушенные права, на момент подачи искового заявления истцу было 20 лет.

 

В соответствии с действующей на момент заключения договора ст. 53 ЖК РСФСР, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

В соответствии с действовавшим на момент заключения договора Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация, - это реализация права граждан на получение жилой площади бесплатно в собственность от государства, поэтому в случае приватизации жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, несовершеннолетние, наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя, вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

В силу действующего на момент заключения договора передачи жилого помещения в собственность Кодекса о браке и семье РСФСР (ст. 133) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. (в первоначальной редакции) гласило, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов.

В действующей редакции (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6) указанный п. 7 данного Постановления Пленума ВС РФ выглядит следующим образом - поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Поскольку такого разрешения получено не было, спорный Договор передачи жилого помещения в собственность не соответствовал требованиям закона.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

 

Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования о признании недействительными договора передачи в собственность квартиры суд исходил из того, что указанными сделками были нарушены права на жилое помещение несовершеннолетних детей, которые хотя и не проживали в спорной квартире на момент совершения этих сделок, но сохраняли на нее право и на момент приватизации в силу ч. 2 п. 3 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, и на момент ее продажи как участники общей собственности вследствие приватизации квартиры, а поэтому для совершения сделок в отношении квартиры требовалось разрешение органа опеки и попечительства.

 

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что договор передачи спорной квартиры только в собственность одного нанимателя, а также договор купли-продажи данной квартиры, как совершенные с нарушением приведенных выше требований закона, подлежат признанию недействительными с применением соответствующих правовых последствий к его сторонам (двусторонней реституции).

 

Иск Н. был удовлетворен в полном объеме, Договор передачи и Свидетельство о собственности на жилище были признаны недействительными. Суд применил последствия недействительности сделки и обязал Департамент Жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заключить договор социального найма на спорную квартиру, с включением в него истца Н.

 

Определением Верховного суда РФ от 28.12.2004 г. №88-ВО4-4 была оставлена без удовлетворения надзорная жалоба ответчика по делу о признании недействительным Договора передачи жилого помещения в собственность и договора купли-продажи жилого помещения. Судебной коллегией было отмечено, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность сделки, не соответствующей требованиям закона, устанавливалась и статьей 48 Гражданского кодекса РСФСР от 11 июня 1964 года.